Con la
recente sentenza n. 24707/2014 il giudice di legittimità si è pronunciato sulla
problematica delle attività di affittacamere e di conseguenza anche sui bed
& breakfast, in condominio escludendo che le stesse
provochino un mutamento delle destinazione d'uso degli immobili utilizzati come
“civile abitazione” e implichino conseguenze dannose per
gli altri condomini, salvo, precisiamo, situazioni di conclamato rilievo quanto
a molestie.
La
decisione della seconda sezione della Cassazione ha respinto il
ricorso di un condominio di Roma, ubicato in un via a pochi passi dal Vaticano
che si fondava sulle disposizioni del regolamento condominiale secondo cui«è fatto divieto di destinare gli
appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio
professionale privato» disposizione che dunque, secondo i
condomini, avrebbe escluso l'esercizio di attività ricettiva in un appartamento
facente parte del condominio.
La tesi
sostenuta dal condominio era stata accolta dal giudice di primo grado che
aveva, infatti, ordinato il fermo dell'attività, ma era stata poi ribaltata
dalla Corte d'Appello cui due condomini, proprietario degli immobili
interessati si erano rivolti.
Il
giudice di secondo grado accertava che “l'attività
di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di
uso civile per abitazione delle unità immobiliari”, risultava
inoltre inammissibile un'interpretazione estensiva del disposto all' art. 6 del
regolamento condominiale che riservasse ai soli proprietari, ai loro congiunti
e ai singoli privati professionisti il godimento delle unità immobiliari site
nel complesso condominiale.
Considerando
altresì che «in concreto»
l'interpretazione del regolamento data dal condominio era stata «più permissiva
di quanto derivante dalla stretta interpretazione letterale»,
nell'edificio, infatti, c'erano già una scuola, delle attività commerciali ed
una agenzia di assicurazione, senza che questo avesse comportato alcuna
restrizione.
Secondo
la Corte di
Cassazione l'attività di bed and breakfast non comporta a
priori “conseguenze
pregiudizievoli” per gli altri condomini tenuto altresì conto,
come ha ritenuto il giudice d'appello che “che
la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la
utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell'attività di bed and breakfast".
La tesi è
peraltro concorde con l'art. 2 lettera A del regolamento della Regione Lazio n.
16 del 2008, in cui si chiarisce che «l'utilizzo
degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai
fini urbanistici".
L'apertura
di un bed and breakfast o l'avvio di una attività di affittacamere in
condominio non è quindi subordinata all'approvazione dell'assemblea
condominiale.
Cassazione
civ. V, 29 aprile 2015 n. 8628.
Detraibilità IVA spese di ristrutturazione per
l'attività di affittacamere.
Sempre in tema di avvio di attività di affittacamere e B & B segnalo ai lettori la recentissima decisione della V sezione tributaria della Cassazione che ha respinto un ricorso dell'Agenzia delle Entrate affermando la detraibilità dell' IVA sulle spese effettuate per le ristrutturazioni edilizie relative ad attività di affittacamere, secondo i giudici di piazza Cavour non rileva la classificazione catastale dell’immobile ma la strumentalità all’ esercizio di impresa.
Consulenza L. 135/2001 riforma del turismo, avvio di attività ricettive e normativa regionale.
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